Zazzet.com คือผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ขายฝาก ที่ดิน

By | March 10, 2017

1. การขายฝาก และกฎหมายการขายฝาก

ฝากขาย ที่ดิน

  • ความหมายการขายฝาก

  • ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๑)
  • กฎหมายการขายฝาก

  • กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
    • ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ – ๕๐๒
    • – สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด ๑๐ ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด ๓ ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
    • – สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์
    • – การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
    • – ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
    • (ที่มา : การจดทะเบียนขายฝาก – กรมที่ดิน nam.dol.go.th/registry/Documents/handbook2.pdf)

2. อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาสัญญาขายฝาก

อัตราดอกเบี้ยการขายฝากกำหนดไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งระยะเวลาที่ให้ขายฝากนั้นทำได้ตั้งแต่ 6 เดือน ถึง 1 ปี หรือแล้วแต่ตกลง

หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนได้ สามารถขยายระยะเวลาได้แต่ต้องไม่เกิน 10 และต้องทำเรื่องขยายระยะเวลาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินก่อนครบกำหนดสัญญา

3. หลักทรัพย์ที่รับขายฝาก และไม่รับขายฝาก

หลักทรัพย์ที่เรารับขายฝาก

  • ที่ดินเปล่า
  • บ้านเดี่ยว
  • คอนโด
  • ทาวน์เฮ้าส์
  • ทาวน์โฮม
  • อาคารสำนักงาน
  • อาคารพาณิชย์
  • ตึกแถว
  • อพาร์ทเม้นท์
  • รีสอร์ท
  • โรงแรม
  • โรงงาน

หลักทรัพย์ที่ไม่รับขายฝาก

  • หลักทรัพย์ที่ตาบอด
  • หลักทรัพย์ที่ไม่ติดซอย
  • หลักทรัพย์ที่อยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง รัศมี 100 เมตร
  • ที่ดินว่างเปล่า ขุดบ่อปลา
  • ที่ดินว่างเปล่ารกร้าง
  • ที่ดินว่างเปล่าที่โดนขุดหน้าดินไปขาย
  • ที่ดินเป็นหลุมเป็นบ่อ
  • บ้าน หรือ อาคาร ที่เป็นปลวก
  • บ้าน หรือ อาคาร ที่ร้าว หรือโครงสร้างทรุด
  • บ้าน หรือ อาคาร ที่ไม่มีคนอยู่อาศัยเกินกว่า 5 ปี

4. Bidding คืออะไร

Bidding คือ การที่นักลงทุนจะเข้าไปสู่ระบบการเสนอราคาหรือดอกเบี้ยให้กับเจ้าของทรัพย์สินในทรัพย์สินที่มีการขายฝาก โดยมีรูปแบบการยื่นข้อเสนอ 2 วิธี คือ 1.เสนอด้วยราคาขายฝาก 2.เสนอด้วยดอกเบี้ย ทั้งนี้ข้อเสนอจะถูกเลือกโดยผู้ขายฝาก(เจ้าของทรัพย์) โดยข้อเสนอที่ถูกเลือกไม่จำเป็นต้องเป็นข้อเสนอที่ให้ราคาสูงสุด หรือดอกเบี้ยต่ำสุด

เงื่อนไขในการเสนอราคา

  • 4.1 เสนอด้วยดอกเบี้ย – กำหนดราคาทรัพย์สูงสุดไม่เกิน 50% ของราคาประเมินค่าทรัพย์ ดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ 15% ต่อปี เสนอดอกเบี้ยต่ำลงได้ครั้งละ 0.25% เสนอได้ต่ำสุดที่ดอกเบี้ย 5% ต่อปี
  • 4.2 เสนอด้วยราคา – กำหนดดอกเบี้ยคงที่ 15% ต่อปี ราคาเริ่มต้นที่ 30% ของราคาประเมินค่าทรัพย์ เสนอราคาเพิ่มขึ้นได้ครั้งละไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท และ 100,000 บาท ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินที่ขายฝาก เสนอได้สูงสุด 100% ของราคาประเมินค่าทรัพย์
  • *****กรณีการ bidding ของนักลงทุน ประโยชน์สูงสุดที่จะได้รับคือ*****
  • การถือครองทรัพย์ตามกฎหมายนับตั้งแต่วันที่ลงทุนซึ่งทำให้มีความเสี่ยงต่ำ รวมถึงมูลค่าที่ดินที่มีมูลค่าน้อยกว่ามูลค่าที่ดินจริงในตลาดที่ดิน ดังนั้นนักลงทุนจึงมั่นใจได้ว่า แม้ไม่ได้รับการไถ่ถอนที่ดินตามกำหนด นักลงทุนจะได้รับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเต็ม ซึ่งสามารถนำไปขายหรือใช้ประโยชน์อื่นได้ต่อไป
  • หมายเหตุ : เงื่อนไขในการพิจารณาราคาขายฝากพร้อมอัตราดอกเบี้ย ให้เป็นดุลพินิจและความพึงพอใจของเจ้าของที่ดินแต่เพียงผู้เดียว และให้ถือเป็นที่สุด

5. การทำสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน

การทำสัญญาขายฝากจะไปทำที่สำนักงานที่ดิน เท่านั้น โดยมีเจ้าหน้าที่ของ Zazzet ประสานงานระหว่างผู้ขายฝาก และนักลงทุน จึงทำให้สมาชิกไม่พลาดทั้งในเรื่อง กระบวนการ และขั้นตอนการนัดหมาย

6. การไถ่ถอนทรัพย์ และการขยายระยะเวลาการไถ่ถอนทรัพย์

การขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝากที่ดิน

ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องไปดำเนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้งสองฝ่ายต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน โดยการขยายระยะเวลาต้องขึ้นอยู่กับการตกลงกันของทั้งสองฝ่าย

การไถ่ทรัพย์

เมื่อครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากสามารถนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยไปชำระต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็จะกลับไปเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยมีขั้นตอนดังนี้

  • 6.1 ให้ผู้ขายฝากแจ้งไปยังผู้ซื้อฝากล่วงหน้า 30 วัน เพื่อกำหนดการนัดหมายไปสำนักงานที่ดิน
  • 6.2 สิ่งที่ผู้ขายฝากต้องเตรียม
    • 6.2.1 คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
    • 6.2.2 เงินต้นพร้อมดอกเบี้ย(สินไถ่) หากชำระดอกเบี้ยครบแล้วให้นำไปเฉพาะเงินต้นพร้อมหลักฐานการ ชำระเงิน (ชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค เท่านั้น)
    • 6.2.3 ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝาก (บุคคลธรรมดา)
      • – ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
      • – ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย (คิดจากราคาประเมินราชการ นับระยะเวลาตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝากถึงวัน ไถ่ถอน)
      • – ค่าอากร 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาไถ่ถอน
  • 6.3 สิ่งที่นักลงทุนต้องเตรียม
    • 6.3.1 คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
    • 6.3.2 โฉนด(ตัวจริง)
    • หมายเหตุ – ก่อนครบกำหนด 30 วัน ทาง Zazzet จะมีระบบแจ้งเตือนไปยังผู้ขายฝาก และนักลงทุนทาง SMS และ Email

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Solve : *
13 + 28 =